五月的北京，空气中弥漫着灰尘与燥热，高架桥上车流穿梭不息，但身处东直门的万国城MOMΛ办公楼室内，却只感受到安静、清凉与舒适。与窗外的喧嚣相比，这里恍若隔世。
5月14日，在紧邻高架桥的一间办公室里，见到了万国城MOMΛ的打造者张鹏。这位当代置业（中国）有限公司总裁，着一身标准的职业装，黑西服白衬衫，领口上还别了一个金属的“MOMΛ”标志。当然，他还带着红绸带的工卡。
以绿色科技住宅著称业界的当代置业，在“互联网+”的风口上也是先人一步，目前已推出多款围绕“绿色科技住宅”主线的移动互联产品。
当代置业旗下关联公司的国内房地产全流程众筹APP——无忧我房，已初步完成进行了A轮融资。由于是静默期，目前具体估值，他还不便多谈。
日益做大的互联网+，并不意味着当代置业开始转型。在一个的采访时间里，他详解当代置业的发展战略与模式，始终是围绕绿色科技为主线，来打造绿色房地产开发平台、绿色产业基金平台和绿色科技社区运营维护平台。
当时，恰逢万达与万科宣布合作，我们的交流就从这两个巨头的联姻开始。他认为，两家房企业合作的实质是流量的互导，但在产品的融合上，还需要时间。
围绕业主痛点去拥抱互联网
陈海保：当代在拥抱互联网上，有哪些成果？
张鹏：当代置业的核心竞争力，是因为绿色科技是它的基因。除了坚持绿色产品之外，也跟互联网亲密拥抱，主要体现在无忧我房众筹平台、爱助家社区O2O、家居智能化和能源自控系统三大产品上。
首先，无忧我房是个房地产全流程众筹平台，是由我们内部创业团队研发推出的一项平台业务。今年1月5日起开始发售，个项目就筹到2450万元的资金。现在市场上的众筹有两种模式，一种是以众筹为手段终达到营销效果。它是在房屋销售期实现的，而另一种众筹就是我们的全流程式地产众筹，从拿地开始便开始众筹，贯穿房地产开发全流程，以投资+定制为目的，将消费和投资融合成一个整体，真正做到客户成为项目的众筹人。
第二个就是爱助家社区的O2O，它是一种通过手机APP，以单个社区为集群，成为去中心化的社区业主服务和物业管理经营平台，实现线上与线下的结合。通过社区APP的平台，业主可以实时查询到天气实况、周边交通、雾霾监控等信息，同时可以通过生活超市提供送货上门服务，1个之内，所购买的东西就会出现在家门口，提供物业报修功能，只要在手机里输入报修信息，物业就马上赶到现场。
它可以解决用户的一个痛点：现在的业主都不喜欢带钥匙和门禁卡，很多用户包里要装十几张不同的卡，非常不便。我们进行了整合，将除了入户门禁卡以外的小区大门卡、电梯楼层卡、社区食堂充值卡进行多卡合一。这个应用已获得工商联住宅产业商会的一笔原始投资。也在京东众筹15天就筹到了400多万。
第三就是家居智能化和能源自控系统。以万国城MOMΛ的办公室为例，外面紧邻高架桥，车流量十分大，但室内的噪音都控制在30分贝以下。而且这个房间里没有空调，通过新风系统的置换，房间的温度维持在20-26度，湿度保持在30%到70%之间，如果是雾霾天，房间内的PM2.5指数也都维持在低值。为此还开发了一套家居智能化和能源自控系统，所有社区的水、电、气、能耗都可以被实时监控。这套系统目前是跟乐视在合作。
城市气候是特殊的拿地标准
陈海保：目前很多开发商都在回归一线城市，当代置业为何坚持一二三线是齐头并进？
张鹏：当代置业由逾400万平米的土地储备，布局在一二三线城市。在2013年7月12日上市之后，根据投资人的需求把住宅产品从财务纬度分成了三类：类既创造利润，又创造现金流；第二类创造现金流；第三类就是主打的高溢价产品，创造利润。当代置业每年都保持高毛利率，这是绿色科技系统带来的溢价。
陈海保：当代置业选择城市拿地的标准是什么？
张鹏：所选城市要能与产品很好的结合。首先当然是一定要考量该城市的人口净流量，人均GDP，人均可支配收入，房地产市场存销比，房地产的价格上涨和开发量的空间。而且我们还有自己特殊的选择策略，那就是气候环境。
比如淮河以南冬冷夏热的城市，或者污染特别严重的城市，以及不集中供暖的城市，这样的城市有利于我们发挥绿色科技建筑的大优势。
根据这些条件进行甄选。当代置业的拿地战略是重点开发北京、上海、广州、深圳等一线城市，积极开发条件适合的强二线城市，例如武汉、长沙、太原、南昌、合肥等。谨慎进入的城市是三线城市，例如九江、仙桃等。
陈海保：未来在北京、上海等一线城市的拿地力度会加大吗？
张鹏：会加大。但要加大合作拿地的比重。北京拿一块地需要四五十个亿，央企都需要斟酌一下。目前，我们已经和一些金融机构以及北辰、旭辉等伙伴建立合作，进行拿地。
专注社区综合体
陈海保：我国人均住宅面积已经达到了33平米，业内有观点认为住宅市场已经达到饱和，您怎么看？当代有没有开发城市综合体的计划？
张鹏：首先，住宅消费市场是不饱和的，城镇化、人口老龄化，以及放开二胎，这些都会刺激住宅的需求，所以我认为刚性需求住宅的至少还会有10年的不饱和期，市场容量还足够大。
对于当代置业来说，科技住宅永远不会变，绿色住宅不会变，就算以后房地产市场饱和了，住宅市场饱和了，人们对于健康的、舒适的住宅的需求是不会变的。
当代置业目前在推行一种全新的业态——绿色社区综合体，我们叫做绿色+舒适+节能+全生命周期的生活家园。一个30万平米左右的社区商业集群，辐射到周边两公里左右的范围，社区综合体的特点是多品类，多业态，标准化。
陈海保：不会做大的城市商业综合体？
张鹏：对，不会做城市商业体。我们的社区综合体是以绿色科技住宅为主体，配套一所幼儿园、一栋写字楼、一座小酒店、一个商业中心、一个公寓。未来我们还将在每一个社区综合体中加设一栋养老公寓。解决全生命周期内的客户需求。社区综合体围绕着刚需和改善型客户，围绕着全生命周期的客户，为他们提供丰富多样的绿色的生活方式，让业主不需要每天都开车奔波于城市的各个角落。这也能在一定程度减少能耗，减少城市污染。目前已在北京、上海、太原、长沙、合肥、南昌等城市，建立起了社区综合体模式。
陈海保：以恒大为首的很多地产企业，进行多元化发展，当代置业是否会跟进？
张鹏：不会。当代置业做的每个业务，不是多元化，都是围绕着绿色生活家园这个核心。
比如说，我们投资建设的幼儿园，非常“抢手”。原因就是幼儿园里面新风系统做的非常好，室内的PM2.5指数很低。尽管幼儿园不是当代置业的主营业务，但这是为了社区居民有更舒适的生活体验。
反对“豪”就是钱
陈海保：当代MOMΛ曾是豪宅。您对北京的豪宅市场作何判断？
张鹏：豪宅到底豪在哪。我认为是豪在产品的本身，豪在住宅的前沿科技系统。很多欧洲、加拿大各类考察团去看当代MOMΛ。十年前大家觉得前卫的住宅，现在入住后加上绿色能源系统，科技住宅的设备大多数人还是会觉得很超前。
有人说所谓的豪宅跟地价有关系，现在北京三环也不可能六万以下了，这样的地价建房子就叫做“豪”吗？我们希望给这个住宅赋予精致的内涵，是科技的、绿色的、可以收藏的，这样才叫做好住宅。
张鹏：每个“豪宅”都有自己的定义，比如绿色概念、园林景观、好的装修。但无论哪方面做的好，只要能持久的留在行业中，留在消费者口中，就是豪宅。并不只有科技住宅是“豪宅”，每个“豪宅”项目都可以有自己的杀手锏，但不要昙花一现。
陈海保：以前大家认为当代是“在北京做豪宅的”的开发商，但后来为何弱化了？
张鹏：一个企业需要有不同的产品线配比。这样才能辐射更广的客户群体。科技住宅较高的溢价决定了他面向高端客户。但是我们专注于绿色产品研究低成本化研究，这项研究已经成熟，所以我们开发了更多面向刚需客户的满庭春产品以及自住型商品房项目。当代置业致力于实现三类标准化产品线在不同城市的合理布局，原则上，一个城市或区域不能只有二类标准化产品线，整体上获取类、第三类产品的项目比重达到60%以上，以便更好地释放当代置业（中国）核心竞争力所产生的溢价空间。所以，各类产品线我们都达到均衡配比。
在合肥，当代MOMΛ比周边的楼盘要高出2000元/平米，属于当地的豪宅了。在上海闵行，今年年初拿地也会这样做。市场需要企业在每一个发展阶段有一个主旋律，公司只有低端、刚需、改善型住房几条标准化产品线都占比重时，才能稳健发展。
主打三大绿色平台
陈海保：当代置业很多理念都是非常超前的。请问下公司未来的业务体系和架构中，还会增加哪些新内容？
张鹏：未来我们将主打三个平台。是绿色产业基金平台，第二是绿色房地产开发平台，第三是绿色科技住区运营维护平台。
首先说绿色产业基金、绿色金融资本平台。今后的行业发展趋势一定是轻资本化、资产证券化和房地产金融化。绿色产业基金是为了解决上市房企的资金问题，在国家金融政策允许的前提下建立起来的融资平台。我们联合产业的上下游，包括研发设计院、施工企业，软件企业、金融机构等等，成立起一家绿色基金公司，采用股权投入的方式去获取土地。
第二是绿色房地产开发平台。15年开发积累了丰富的经验，有一套标准化的图纸和流程，施工单位只需要按照施工图集去执行即可。
第三是运营维护平台。围绕绿色科技主线，突破“深绿”。比如，我们旗下的12所幼儿园开发了一个移动互联项目，叫做“看孩子”，通过这款APP，家长可以实时了解孩子在幼儿园的情况。目前，上线一个月，用户数量已经超过3万，可见未来市场较为良好。
陈海保：当代置业的绿色房地产开发平台会对外输出吗？
张鹏：会。目前主要是跟地方政府合作，比如安徽和山西几个地方的公共建筑，都在使用这套系统。今后所有产业的发展方向都应该是绿色化、无污染、少能耗，以很小的资源创造更大的社会效益。
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