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看完这篇文章,你不会再问房子会不会降价!

地产喵   2017-12-13 10:34

[摘要] 很多客户在现在这个时间段都在犹豫明年的房价走势会不会降,我觉得咱们可以从下面几点进行分析。

很多客户在现在这个时间段都在犹豫明年的房价走势会不会降,我觉得咱们可以从下面几点进行分析。

1、国家政策

2017是房产市场政策大年,国家明确指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,集中且频繁的颁布实施限购政策,十九大期间国家再次重申强调,政策导向和落地细节在很大程度上抑制了对于房产的投资行为,市场逐步回归理性,这是大家都希望看到的。

但房产毕竟属于类金融产品,有着独特的投资属性和升值空间,更有着基金、理财、股票等其他理财产品无法比拟的保值和低风险性,在北京这个凝聚众多优质资源于一体的且土地资源十分有限的城市,越前置的资产布局显得非常重要,选择大于努力就是这个道理。

回顾北京房地产市场,每2-3年就是一个发展周期,总体呈波动上涨趋势!今年限购产生的持续半年的窗口期无疑是购房最佳节点,尤其刚需购房者,本轮限购主要限制的是刚需,注意是限制,而不是解决。市场一旦适应,或者政策放松,亦或政策依旧没有松动,限制的需求都会集中或缓慢释放,那时房产市场无疑会迎来新一轮增长,类似于2016年930之后的今年二三月份。

2、市场缓慢回暖 --- 政策止步,利率高涨

首先在开完十九大以后房地产市场有个明显的回暖了,因之前很多客户都想等十九大,看看还会不会有政策出台。然而十九大没有发布关于房地产的一些政策。

现在市场相比去年确实不好,这个不好并不是房价不降了,而是成交量下来了,因为大批的人首套变二套付不起首付买不了,导致了很多像购房者由要买房变为观望。

从317政策出台到现在也有半年多了,北京的新房成交均价并没下降,反而略有上浮。二手房确实有一些降了,但降的这部分二手房基本都是老社区,没什么环境物业的,在看到这部分房子的价格降的时候,最好是先了解一下去年它涨了多少,只不过去年市场太好,这部分二手房涨到了一个虚高价,今年回到了它的真实价格而已,相比前年,它还是涨的。

其次是现在银行迫于国家政策都已普遍调高了贷款利率,无论在首套还是二套,贷款利率都明显上浮,首套上浮到基准利率的1.05倍,二套上浮到1.2倍。很多银行都已经开始停止贷款,大部分原因并不是国家调控直接导致的,而是因为银行本身到年末也没有太多贷款额度了。

2017年整个年头,特别是年初的时候,房地产是发展的非常的快速的,银行接了大量的房地产贷款,银行同业拆借率达到4.7%,而带给买房人的利率基准利率只有4.9%,即使上浮也只有5.16%,其他银行寻求中国银行拆借,差额只有0.2%到0.3%点多。这样的话,在银行手里没有贷款额度的情况下,他们不会去找银行同行拆借,更多的是直接关闭贷款渠道。也就是目前二手房的放款周期基本都到了明年三月的原因。对于您而言,年初您购房和现在您相比,价格没有很大的降幅,单单是月供都已经多出不少,您的观望成本只会越来越高。

3、房价上涨的原动力---需求始终存在

为什么黄河,尼罗河是母亲河?究其原因,因为有资源。

要知道全球50%的人口住在1%的土地上,这就是马太效应,优势的资源会不断吸入更多优势的资源。所以任何人口均匀分布的想法都是不切实际的。日本有三分之一的人口生活在东京,而伦敦聚集了英国近50%的人口,为什么,因为这些城市的医疗,教育,交通,设施配套,产业,就业机会,发展前景的资源都是超一流的,人们为了共享这些优质资源,会不断挤入这样的城市。显然,北京就是这样的城市。

如果认识到这个逻辑,那接下来就容易理解了。北京作为全国的政治,文化,经济,互联网综合中心的核心城市是不可复制的,全国想要享受优质资源的人依旧会不断涌入京城,所以从需求侧说,需求是永远满足不完的,150万套,稀释在目前就有超过2300人口的北京,无异于杯水车薪。

说到依托雄安,和企业外迁梳理人口,我承认会有很多人因此离开北京,这就引出了一个背后的逻辑,能被疏解出去的一定是在北京无法生存下去的,因为不能享受北京的资源,才退而求其次。因为核心的资源是不会外迁的,所以但凡能留下来的还是会留下来,想进来的还会不断涌进,拨开说,政策只是为北京的常驻人口做了一次流动优化,优化的结果就是更多优秀的人留在北京,而对于房产市场无疑是一次购买力的优化,拥有购买力的人占比更高了。

如果这一层您也认可了,我们就又回到了最基础的逻辑,供需关系,需求端并没有减少而且还会不断增加,且被政策优化,而目前我们能看到的就是一个目前城市化率还不足50%就以有2300万常住人口的北京拿出的150万套房源的规划,平衡是不切实际的。

所以长期来看,住宅市场不会持续走低甚至崩盘。如果以上您都认可,接下来的上半年住宅横盘,二手市场波动就好解释了,无非就是政策刚刚出台的短期效应,去年930出台,市场成交量下降30%,然而,房价上涨了4%。一个月前的数据显示,新房入市的速度和去化的速度是1;2.2,按照这个比例,北京的新房市场在接下来的8到10个月就很可能面临无房可买,而需求并不会随之减少。

买房是大事儿,还是应该从事实出发,大家都幻想现在的售楼处应该是门可罗雀,可实际出来看的人都知道,有点儿产品力的房子都已是门庭若市。政策只能把需求短暂压制,并不能解决需求,等所有人都反应过来,需求再次爆发,必然会推动房价再次上涨。

综合以上来看,房价所谓的降价,降的只是一个涨幅,而不是房价本身。

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